민원 안내

월세·보증금 인상 상한 — 20분의 1 금액 계산·적용되는 때·새 계약서 주의점

책상 위 집 모형 위로 화살표가 가로 막대에 닿아 멈춘 평면 일러스트 — AI로 만든 이미지

주택 월세·보증금 인상 상한인 20분의 1을 금액으로 계산하고, 계약갱신요구권과 합의한 새 계약서의 차이, 넘게 낸 돈의 반환, 올린 보증금의 확정일자를 안내합니다.

최종 수정 2026년 11월 6일

먼저 답: 만료 때 올리는 금액에 상한을 적용받으려면 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사합니다

보증금이나 차임(월세)을 올려 달라는 증액청구는 지금 약정한(계약에서 정한) 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다. 예를 들어 보증금 2억 원이면 그 5%인 1,000만 원까지입니다. 이 상한은 계약 기간 중의 증액청구와, 세입자(임차인)가 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우에 적용됩니다(주택임대차보호법 제7조제2항, 제6조의3제3항). 그래서 만료를 앞두고 인상 요구를 받았을 때 인상 폭에 상한을 적용받으려면 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 하고, 갱신요구권을 쓰지 않고 집주인(임대인)과 합의해 새로 계약하면 이 상한은 적용되지 않습니다. 한편 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자가 만료 2개월 전까지 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하지 않아 계약이 같은 조건으로 저절로 이어지는 것을 묵시적 갱신이라고 하며, 이때 보증금과 월세는 전과 같습니다(월세를 두 달 치 밀린 경우 등은 제외 — 아래 '묵시적으로 갱신되면' 절).

20분의 1은 얼마인가 — 금액 예시

20분의 1은 약정한 금액을 20으로 나눈 금액입니다. 예를 들어 약정한 보증금이 2억 원이면 20분의 1은 1,000만 원으로 2억 원의 5%이고, 증액청구로 올린 보증금은 2억 1,000만 원을 넘지 못합니다. 월세도 같은 방식이라, 예시로 약정한 월세가 60만 원이면 3만 원까지 올릴 수 있어 63만 원을 넘지 못합니다. 거꾸로 따져 보는 예시로, 보증금 3,000만 원 인상이 20분의 1 안에 들려면 약정한 보증금이 6억 원 이상이어야 합니다. 시·도가 조례로 상한을 따로 정했다면 그 상한을 따릅니다(주택임대차보호법 제7조제2항). 보증금과 월세를 함께 올리는 경우에 둘을 합쳐 따지는 방법은 법과 시행령에 정해져 있지 않아 위 예시는 한쪽만 올리는 경우이고, 이런 경우에 다툼이 생기면 아래 분쟁조정을 이용할 수 있습니다.

계약갱신요구권을 쓰지 않고 합의해 새로 계약하면 상한이 적용되지 않습니다

대법원은 계약갱신요구권 제도가 생기기 전의 제7조에 관해, 이 조항은 계약이 이어지는 동안 한쪽이 차임 등의 증감을 청구한 때에만 적용되고 계약이 끝난 뒤 재계약을 하거나 끝나기 전이라도 당사자의 합의로 올린 경우에는 적용되지 않는다고 판단했습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결, 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결). 생활법령정보도 지금 법을 설명하면서 2002다23482 판결을 인용합니다. 계약갱신요구권이 생긴 뒤 국토교통부와 법무부가 2020년 8월에 낸 주택임대차보호법 해설집도, 갱신요구권을 쓸지는 세입자가 정하므로 쓰지 않고 집주인과 합의해 20분의 1을 넘게 올린 새 계약을 맺을 수 있고, 그래도 세입자는 그 새 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구권을 한 번 쓸 수 있다고 안내합니다. 그래서 새 계약서에 서명하기 전에 갱신요구권에 따른 갱신인지와 올리는 폭을 확인합니다.

계약갱신요구권을 행사하면 — 기간·방법과 20분의 1 상한

세입자가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 이 권리는 한 번만 쓸 수 있으며 갱신된 계약의 기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조의3제1항·제2항, 제6조제1항). 다만 월세 두 달 치에 해당하는 금액에 이르도록 밀린 적이 있거나, 집주인이나 그 직계존속·직계비속(부모·자녀 등)이 실제 거주하려는 경우 등 법이 정한 사유가 있으면 집주인은 거절할 수 있습니다. 갱신되면 보증금과 월세는 제7조의 범위에서만 바꿀 수 있어 20분의 1을 넘겨 올릴 수 없고, 해설집은 갱신요구권을 행사하면서 합의로 20분의 1을 넘게 올렸더라도 넘는 부분은 효력이 인정될 수 없다고 안내합니다. 행사 방식에는 특별한 제한이 없어 말·문자메시지·이메일 모두 가능하지만, 나중의 다툼에 대비해 내용증명 우편처럼 증거를 남길 수 있는 방법이 안전하다는 것도 해설집의 안내입니다. 요구할 수 있는 기간을 날짜로 세는 법과 거절 사유는 아래 글에서 다룹니다.

계약갱신청구권(계약갱신요구권) 쓰는 법 — 요구 기간·요구 방법·인상 상한·실거주 거절 →

계약 기간 중의 증액청구: 사유가 있어야 하고, 계약하거나 올린 뒤 1년 안에는 못 합니다

증액청구는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에 앞으로 낼 금액에 대하여 할 수 있고, 임대차계약을 맺거나 차임·보증금을 올린 뒤 1년 이내에는 하지 못합니다(주택임대차보호법 제7조제1항). 같은 조항은 '당사자'가 청구할 수 있다고 정하므로, 세입자도 같은 사유가 있으면 감액을 청구할 수 있습니다.

20분의 1 안이라도 그대로 응할 의무는 없습니다

20분의 1은 올릴 수 있는 한도일 뿐이고 그 범위 안에서 협의해 정할 수 있다는 것이 국토교통부 안내(생활법령정보)입니다. 해설집은 갱신할 때 합의가 안 되면 집주인은 임차주택에 관한 조세·공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 금액이 적절하지 않게 되었음을 들어 증액을 청구할 수 있고, 분쟁조정 절차 등에서 그 사유가 인정되면 20분의 1 안에서 오를 수 있다고 설명합니다. 차임이나 보증금의 증감에 관한 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회가 심의·조정하는 사항이라 조정을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제14조제2항제1호), 신청 방법과 수수료·처리기간은 아래 글에서 다룹니다.

주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 방법 — 관할·서류·수수료 계산·60일 처리·조정서 효력 →

내 상황 진단하기 →

이미 20분의 1을 넘게 올려 줬다면 — 어떻게 올렸는지에 따라 다릅니다

계약 기간 중 집주인의 증액청구로, 또는 계약갱신요구권으로 갱신하면서 20분의 1을 넘게 냈다면 넘게 낸 금액을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조의2가 제7조에 따른 증액비율을 넘겨 낸 차임·보증금의 반환 청구를 정하고, 해설집은 갱신요구권을 행사하면서 합의로 넘게 올린 경우도 넘게 낸 임대료의 반환을 청구할 수 있다고 안내합니다. 반면 갱신요구권을 쓰지 않고 합의해 새로 계약하면서 올린 경우에는, 위 '계약갱신요구권을 쓰지 않고 합의해 새로 계약하면' 절의 판례와 해설집에 따르면 상한이 적용되지 않습니다. 계약갱신요구권 제도가 생기기 전의 판결이지만, 대법원은 해마다 계약이 끝난 뒤 합의해 다시 계약하면서 차임을 올린 사안에서, 제7조를 적용하지 않고 넘게 올려 낸 돈을 돌려받기 전에는 집을 비워 줄 수 없다는 세입자의 주장을 받아들이지 않은 앞선 법원(원심)의 판단을 옳다고 보았습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결).

묵시적으로 갱신되면 — 조건은 그대로, 그 뒤 증액청구는 상한 안에서

집주인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지나 '계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다'는 뜻의 통지를 하면 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 세입자가 끝나기 2개월 전까지 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우도 같습니다. 어느 쪽도 이런 통지를 하지 않으면 기간이 끝난 때에 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 보증금과 월세도 그대로입니다(주택임대차보호법 제6조제1항). 다만 2기의 차임액, 월세라면 두 달 치에 달하도록 밀리거나 그 밖에 세입자로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 이렇게 갱신된 것으로 보지 않습니다. 묵시적으로 갱신된 뒤에도 계약 기간 중의 증액청구는 할 수 있고, 그때는 위의 사유·1년·20분의 1이 그대로 적용됩니다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않으므로, 아직 쓰지 않았다면 갱신요구권은 남아 있습니다.

묵시적 갱신 뒤 계약 해지 — 3개월 효력 날짜 계산·통지 방법·이사 전 주의점 →

보증금을 올려 줄 때 — 올린 돈을 지키려면 등기부 확인과 확정일자

집에 저당권이 설정된 뒤에 올려 준 부분은 그 저당권에 따른 경매로 집이 넘어가면 새 소유자에게 주장하지 못할 수 있습니다. 대법원은 저당권이 설정되기 전에 이미 대항력(집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘)을 갖춘 세입자가 저당권이 설정된 뒤에 집주인과 보증금을 올리기로 합의한 경우, 그 저당권에 따른 경매로 집을 넘겨받은 소유자에게 올리기 전 보증금은 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않겠다고 주장할 수 있지만 올린 부분으로는 그렇게 주장할 수 없다고 판단했습니다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결). 그래서 올려 주기 전에 등기사항증명서로 새로 설정된 저당권 등이 없는지 확인하는 것이 안전합니다. 또 올린 부분에 대한 임대차계약서를 작성해 확정일자를 받아 두어야, 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 그날부터 순위가 뒤인 권리자(예를 들어 그날 뒤에 저당권을 설정받은 채권자)보다 그 부분을 먼저 돌려받을 수 있다는 것이 생활법령정보의 안내입니다. 확정일자를 받는 곳과 방법은 아래 글에서 다룹니다.

확정일자 받는 법과 전입신고 — 효력이 생기는 날·받는 곳·온라인 신청·잔금일 주의점 →