민원 안내

확정일자 받는 법과 전입신고 — 효력이 생기는 날·받는 곳·온라인 신청·잔금일 주의점

민원 창구 책상 위에 계약서와 고무 도장, 인주와 신분증이 놓인 평면 일러스트 — AI로 만든 이미지

확정일자 받는 법과 전입신고를 날짜 예시로 정리했습니다. 대항력·우선변제권이 생기는 날, 주민센터·정부24·인터넷등기소 신청과 잔금일 근저당 주의점을 안내합니다.

최종 수정 2026년 11월 6일

먼저 답: 이삿날 전입신고와 확정일자를 함께 하면, 대항력과 우선변제권이 다음 날부터 생깁니다

집에 입주하고 전입신고까지 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 대항력은 집이 팔려 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 법은 입주를 '주택의 인도'라고 하고, 입주와 주민등록을 합쳐 '대항요건'이라고 합니다. 여기에 계약서의 확정일자까지 갖추면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권은 집이 경매 등으로 팔릴 때 나보다 순위가 뒤인 권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다(주택임대차보호법 제3조의2제2항). 나보다 앞선 권리자가 있으면 어떻게 되는지는 아래 '확정일자가 있어도 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다'에서 다룹니다. 전입신고 기한은 전입한 날부터 14일이지만 대항력은 전입신고를 마친 다음 날부터 생기므로, 기한 안이라도 늦게 신고하면 대항력도 그만큼 늦게 생깁니다. 전입신고는 새 주소지 주민센터나 정부24에서 하고, 확정일자는 집이 있는 곳의 주민센터에서도 받으므로 전입신고를 하러 갈 때 계약서를 가져가면 함께 받을 수 있습니다.

날짜로 보기: 3월 10일에 이사했다면

예를 들어 2027년 3월 10일(수)에 잔금을 치르고 입주해 같은 날 전입신고를 했다면, 대항력은 3월 11일 0시, 곧 3월 11일이 시작되는 때부터 생깁니다. 대법원은 법이 정한 '그 다음 날부터'가 다음 날 오전 0시부터라는 뜻이라고 판단했습니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결). 대항력과 저당권(집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸을 때 빌려준 사람이 그 집에서 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리) 같은 권리 사이의 순서는 어느 쪽이 먼저 갖춰졌는지로 정해지므로, 3월 11일 낮에 이 집에 저당권이 설정되더라도 임차인의 대항력이 앞섭니다. 같은 날 입주했더라도 전입신고를 3월 12일(금)에 했다면 대항력은 3월 13일 0시부터 생기므로, 3월 11일에 설정된 저당권이 임차인보다 앞섭니다. 반대로 전입신고를 먼저 하고 입주가 늦어지면, 입주까지 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

우선변제권이 생기는 때와 잔금일 근저당

확정일자를 입주·전입신고와 같은 날이나 그 전에 받았다면 우선변제권도 대항력처럼 입주와 전입신고를 마친 다음 날을 기준으로 생깁니다. 대법원은 임차인이 입주·주민등록을 한 바로 그날 다른 사람이 그 집에 등기까지 마쳤다면 어느 쪽이 먼저인지 가리기 어렵기 때문에, 법이 임차인의 효력을 '다음 날'부터로 정해 그날 등기를 마친 사람을 임차인보다 앞세운 것이라고 보고 이렇게 판단했습니다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결). 그래서 위 예에서 집주인이 잔금일인 3월 10일에 집을 담보로 돈을 빌리면서 근저당권(갚을 빚(이자 포함)의 최고액을 정해 두고 설정하는 저당권) 설정등기를 했다면, 임차인이 같은 날 확정일자까지 받았더라도 그 근저당권이 임차인보다 앞섭니다. 등기사항증명서를 계약할 때 확인하고 잔금을 치르기 전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.

확정일자가 있어도 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다

우선변제권은 나보다 순위가 뒤인 권리자보다 먼저 받는 권리입니다. 저당권이나 등기된 전세권이 설정된 뒤에 집을 빌린 임차인은 그 권리자보다 순위가 뒤가 되어, 집이 경매되면 판 돈에서 그 권리자가 먼저 배당받고 남은 금액에서 배당받게 되어 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 또 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생기므로, 전입신고만 하거나 확정일자만 받아서는 생기지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의2제2항).

집주인과 연락이 끊겼습니다 →

계약 전에 등기사항증명서와 확정일자 정보를 확인합니다

등기사항증명서(등기부등본)는 대법원 인터넷등기소에서 발급받거나 열람할 수 있습니다. 소유권에 관한 사항이 적힌 갑구에서는 등기된 소유자가 계약하는 사람과 같은지, 압류·가압류·가처분·가등기가 없는지를 보고, 저당권·전세권 등이 적힌 을구에서는 저당권이나 전세권이 얼마나 설정돼 있는지 봅니다. 임대차계약을 맺으려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 집의 확정일자 부여일, 차임(월세)과 보증금 등의 정보를 요청할 수 있어, 그 집에 먼저 확정일자를 받은 임대차가 있는지와 그 보증금을 알아볼 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6제4항). 읍·면사무소나 동 주민센터 등에 요청할 때는 요청서와 함께 임대인의 동의서, 그 동의를 증명하는 서류(임대인의 인감증명서나 신분증명서 사본 등)를 냅니다. 또 이 법은 계약할 때 임대인이 이 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 주도록 하되, 정보는 임대인이 계약 전에 정보 요청에 동의했으면, 납세증명서는 국세·지방세 미납 열람에 각각 동의했으면 보여 주지 않아도 되게 합니다. 국세 납세증명서는 법이 정한 일부 금액을 빼고 발급일 현재 다른 체납액이 없다는 사실을 증명하는 문서입니다.

전입신고: 주민센터 방문이나 정부24 인터넷 신고

전입신고는 새 주소지의 읍·면·동 주민센터나 출장소에 가서 하거나 정부24에서 인터넷으로 할 수 있고, 수수료는 없습니다. 정부24 안내에 따르면 신고할 때 신분증을 보여 주고 행정정보 공동이용 사전동의서를 내며, 대리인이 신고하면 위임장도 내고 위임한 사람과 위임받은 사람의 신분증을 보여 줍니다. 인터넷 신청은 대리인이 할 수 없습니다. 인터넷으로 신고했다면 정부24에서 처리 결과를 확인해 둡니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(아래 '생활법령정보')는 전입신고 전에 등기사항증명서를 떼어 번지와 동·호수를 확인한 뒤 신고하라고 안내합니다. 현관문에 붙은 호수만 보고 신고하지 말고 등기사항증명서와 맞춰 봅니다. 신고 기한은 새 거주지에 전입한 날부터 14일이고(주민등록법 제16조제1항), 정당한 사유 없이 이 기한 안에 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 그 시행규칙에 따르면 임차인이 전입신고를 하면서 임대차계약서를 내면 전월세 신고(주택 임대차 계약 신고)를 한 것으로 봅니다. 이때도 전입신고 뒤 계약서에 확정일자(확정일자번호·부여일·부여 기관)가 표시됐는지 확인하고, 표시가 없으면 아래 방법으로 받습니다.

확정일자: 받는 곳·준비물·수수료

확정일자는 집이 있는 곳의 읍·면사무소나 동 주민센터, 지방법원·지원·등기소, 공증인 등이 줍니다(주택임대차보호법 제3조의6제1항). 읍·면사무소나 동 주민센터에서는 보통 계약서 원본을 가진 사람이 직접 가서 원본과 자기 신분증을 보여 주고 신청합니다. 종이 계약서가 아니라 정보처리시스템으로 전자계약증서를 주고받아 맺은 계약이라면 임차인이 그 시스템을 통해 주민센터 등에 신청할 수도 있습니다. 주민센터 등에서 받는 수수료는 1건마다 600원이고, 계약서가 4장을 넘으면 넘는 4장마다 100원이 더해집니다. 예를 들어 계약서가 8장이면 4장을 넘는 4장에 100원이 더해져 모두 700원입니다. 주민센터 등에서 받을 때 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자, 「한부모가족지원법」에 따른 보호대상자 등은 수수료를 면제받을 수 있습니다. 확정일자는 확정일자번호, 부여일, 부여한 기관을 계약서에 표시하는 방법으로 주므로, 받은 뒤 그 계약서 원본을 보관합니다.

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확정일자를 받기 전에 계약서를 살펴봅니다

읍·면사무소, 동 주민센터 등 확정일자부여기관은 확정일자를 주기 전에 계약서를 확인하는데, 그 가운데 계약서를 쓸 때 챙길 것은 다음 다섯 가지입니다. 첫째, 임대인·임차인의 인적사항, 집(임대차목적물), 계약 기간, 차임·보증금 등이 적힌 완성된 문서인지. 둘째, 계약당사자의 서명이나 기명날인(이름을 쓰고 도장을 찍는 것)이 있는지. 셋째, 글자가 이어져야 할 곳에 빈 공간이 있으면 계약당사자가 그 빈 공간에 직선이나 사선을 그어 다른 글자가 없음을 표시했는지. 넷째, 고친 곳이 있으면 그 난(칸)의 밖이나 끝부분 여백에 고친 글자 수가 적혀 있고 계약당사자의 서명이나 날인이 있는지. 다섯째, 계약서가 두 장 이상이면 장과 장 사이에 걸쳐 찍는 도장(간인)이 있는지이고, 정보처리시스템으로 맺은 전자계약증서는 간인을 보지 않습니다(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제3조). 계약서를 쓸 때 이 항목을 함께 챙겨 두면 다시 돌아오는 일을 줄일 수 있습니다.

계약 기간 동안 주민등록과 거주를 유지합니다

대법원은 입주와 주민등록이라는 대항요건이 대항력을 얻을 때만이 아니라 대항력을 유지하는 동안에도 계속 있어야 한다고 보았습니다. 그래서 대항력을 얻은 임차인이 가족과 함께 잠시라도 다른 곳으로 주민등록을 옮기면 그때 대항력이 없어지고, 얼마 뒤 다시 전입해도 원래 대항력이 되살아나지 않으며 다시 전입한 때부터 새 대항력이 생긴다고 판단했습니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결). 새 대항력은 그것이 생기기 전에 집에 설정된 저당권 같은 권리보다 뒤가 될 수 있습니다. 혼자 사는 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겨 그 집에 아무의 주민등록도 남지 않으면, 대항요건인 주민등록이 없어집니다. 가족은 남기고 본인만 잠시 옮기는 경우는 아래 질문에서 다룹니다.

보증금을 돌려받기 전에 이사해야 한다면

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면, 그 뒤 이사해 입주와 주민등록이 없어져도 이미 얻은 대항력과 우선변제권은 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기를 마쳤는지는 등기사항증명서에 임차권등기가 올라갔는지로 확인한 뒤 이사합니다.

계약이 끝났는데 집주인이 보증금 얘기를 꺼내지 않습니다 →