민원 안내

임차권등기명령 신청 방법 — 신청할 수 있는 때·서류·비용·등기 확인 뒤 이사

법원 접수대 서류함에 인지가 붙은 서류 묶음과 열쇠가 놓인 평면 일러스트 — AI로 만든 이미지

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 할 때 쓰는 임차권등기명령의 신청 요건·서류·비용과, 등기를 확인한 뒤 이사해야 하는 이유를 안내합니다.

최종 수정 2026년 11월 6일

먼저 답: 임차권등기를 마친 뒤 이사해야 보증금을 지킬 권리가 남습니다

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해, 그 집의 등기사항증명서에 임차권을 등기해 두는 절차입니다. 보증금을 대신 받아 주는 절차가 아니라, 이사한 뒤에도 보증금을 지킬 권리를 남겨 두는 절차입니다. 그 권리는 둘입니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 집이 경매나 공매(세금이 밀려 세무서가 압류한 재산을 파는 것)로 팔릴 때 판 돈에서 순위가 뒤인 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 두 권리는 집의 점유, 즉 그 집을 실제로 차지해 지배하는 것과 주민등록이 계속 있어야 유지되므로 그냥 이사하면 잃을 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 그때까지 갖춘 대항력과 우선변제권은 이사하거나 주민등록을 옮겨도 그대로 남고, 아직 갖추지 못했던 권리(예를 들어 확정일자를 받지 않아 없던 우선변제권)는 등기를 마친 때 새로 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의3). 다만 등기로 새로 생긴 권리는 등기한 때를 기준으로 하므로, 그보다 먼저 설정된 근저당권 같은 권리보다는 뒤가 됩니다.

신청할 수 있는 때와 내는 곳

임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못했다면 신청할 수 있고, 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3제1항). 기간이 끝난 경우뿐 아니라 해지 통지나 합의로 끝난 경우도 같고, 보증금을 일부라도 돌려받지 못했다면 신청할 수 있습니다. 임대인의 동의는 필요하지 않고 임차인이 직접 낼 수 있습니다. 신청은 빌린 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 하고, 그 법원은 대법원 누리집의 '관할법원 찾기'에서 주소로 찾을 수 있습니다. 법원에 직접 내거나 대법원 전자소송 누리집(ecfs.scourt.go.kr)으로 낼 수 있고, 이 두 방법은 법원 누리집에 올라 있는 상담 사례(인천지방법원 「민원상담 사례」)에도 나옵니다. 신청서 양식은 대법원 전자민원센터의 자주 묻는 질문 '임차권 등기명령신청서류 작성안내'에 붙어 있습니다.

신청서에 적는 것과 준비할 서류

신청서에는 임차인과 임대인의 이름·주소, 임차인의 주민등록번호, 빌린 집의 표시, 반환받지 못한 보증금과 차임(월세), 신청의 취지와 이유 등을 적고, 이름을 적어 도장을 찍거나 서명합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조). 신청 이유에는 계약 내용과 계약이 끝난 원인(기간 만료 등)을 적고, 이미 대항력을 갖췄다면 집을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 확정일자도 받았다면 그날까지 적습니다. 대법원 전자민원센터의 접수 안내에 나온 준비 서류는 신청서와 함께 그 집의 건물 등기사항증명서(등기소나 인터넷등기소에서 발급), 계약서 사본(확정일자를 받았다면 그것이 보이게 복사), 전입일자가 나오는 주민등록 등본이나 초본, 부동산 목록 5부입니다. 부동산 목록은 신청인이 적어 신청서에 붙이는 별지로, 접수 안내의 작성례(단독주택의 일부를 빌린 경우)에는 주소, 건물의 구조와 층별 면적, 빌린 범위가 들어가며, 건물의 소재·구조·면적은 등기사항증명서의 표제부에 나옵니다. 집의 일부만 빌렸다면 그 부분을 표시한 도면도 붙입니다. 다만 빌린 부분이 어느 한 층 전부라면 도면은 붙이지 않아도 됩니다. 해지 통지로 계약이 끝났다면 통지한 사실을 보여 줄 내용증명 사본이나 문자 내용 출력물 같은 자료도 함께 내는 것이 좋고, 법원 누리집에 올라 있는 인천지방법원 「민원상담 사례」의 제출 서류 목록에도 이런 자료가 들어 있습니다. 집이 아직 등기되지 않았다면(미등기) 등기관이 먼저 임대인 이름으로 소유권보존등기를 한 뒤 임차권등기를 하므로, 등기사항증명서 대신 그 등기를 바로 할 수 있음을 증명하는 서면(예: 건축물대장)을 냅니다. 그런 서면을 낼 수 없는 집(예: 무허가 건물)은 신청할 수 없습니다. 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 곳에 살고 있다면 계약 때부터 주거용으로 써 왔음을 증명하는 서류를 냅니다.

예시: 신청서에 적는 보증금

예를 들어 보증금 2억 원에 월세가 없는 계약이 끝났다고 합시다. 이 예시에서 한 푼도 돌려받지 못했다면 신청서의 임차보증금액 칸에 2억 원을 적고, 5,000만 원을 돌려받았다면 나머지 1억 5,000만 원을 적습니다. 이 칸에는 계약할 때 낸 금액이 아니라 신청할 때까지 돌려받지 못한 금액을 적기 때문입니다.

비용: 인지 2,000원 말고도 송달료·등록면허세(지방교육세 포함)·등기신청수수료가 듭니다

신청서에는 2,000원의 인지를 붙입니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조제3항). 대법원 전자민원센터의 접수 안내에 따르면 이 밖에 송달료(법원이 서류를 당사자에게 보내는 데 드는 돈), 등록면허세(함께 내는 지방교육세 포함), 등기신청수수료도 냅니다. 송달료는 당사자 수에 따라 정해져 임대인이나 임차인이 한 명 늘 때마다 더 냅니다. 접수 안내의 '등록세'는 등록면허세와 함께 내는 지방교육세를 합친 항목입니다. 법원에 직접 낼 때 송달료는 법원 구내은행이나 지정 수납은행에, 인지는 우체국이나 법원 구내은행에, 등기신청수수료는 법원 구내은행이나 등기소에 내고, 등록면허세와 지방교육세는 집이 있는 곳을 관할하는 지방자치단체에 함께 신고하고 냅니다. 금액은 신청할 때 법원 안내로 확인합니다. 주택임대차보호법 제3조의3제8항에 따라 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

결정이 나도 등기는 따로 이루어집니다

법원은 신청을 결정으로 판단하고, 그 결정을 임차인과 임대인에게 송달(정해진 방식으로 보냄)합니다. 등기는 임차인이 따로 신청하지 않고, 법원 직원(법원사무관등)이 등기관에게 임차권등기를 해 달라고 요청해서 이루어집니다. 이 요청을 촉탁이라고 하며, 결정이 임대인에게 송달되면 지체 없이 하고 주택은 송달 전에도 할 수 있습니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조). 임차권등기명령의 처리 기간은 법과 규칙에 정해져 있지 않으니 새 집 입주일은 넉넉히 잡는 것이 안전합니다. 임대인과 연락이 닿지 않을 때 확인할 것은 아래 글에 있습니다.

집주인과 연락이 끊겼습니다 →

내 상황 진단하기 →

등기가 끝났는지는 등기사항증명서 을구에서 확인합니다

등기가 끝나면 그 집의 등기사항증명서 을구(소유권이 아닌 권리를 적는 곳)에 등기의 목적이 '주택임차권'인 등기가 올라오고, 계약일·보증금·점유를 시작한 날·주민등록을 마친 날·확정일자를 받은 날 등이 함께 기록됩니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제6조). 신청이 접수됐거나 결정문을 받은 것만으로는 등기가 끝난 것이 아니므로, 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 을구에 '주택임차권'이 보이는지 확인합니다.

등기 전에 이사하거나 주민등록을 옮기면 생기는 일

등기를 확인하기 전에 이사하거나 주민등록을 옮기면 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 반대로 등기를 기다리는 동안 그 집의 점유와 주민등록을 그대로 두면 이미 갖춘 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 대법원은 집의 점유를 잃으면 대항력이 그때 사라지고, 나중에 임차권등기를 해도 처음의 대항력이 되살아나지 않으며 등기한 때부터 새 대항력이 생길 뿐이라고 판단했습니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 그 사건에서 대법원은 임차인이 등기 전에 점유를 잃었다면, 처음 이사 온 뒤 등기 전에 설정된 근저당권(집을 담보로 잡는 권리)이 임차권보다 앞서므로 경매로 집을 산 사람에게 임차권을 주장할 수 없다고 보았습니다. 우선변제권도 집의 점유와 주민등록을 계속 갖추고 있어야 유지되는 권리라 등기 전에 이사하면 함께 잃을 수 있습니다. 한편 새 집에서는 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기므로, 옛 집 등기를 기다리느라 새 집 전입신고를 미루면 새 집의 대항력도 그만큼 늦게 생깁니다. 새 집에서 대항력과 우선변제권을 갖추는 방법은 아래 글에 있습니다.

확정일자 받는 법과 전입신고 — 효력이 생기는 날·받는 곳·온라인 신청·잔금일 주의점 →

보증금을 받는 절차는 따로 있습니다

대법원은 임차권등기가 이미 가진 대항력이나 우선변제권을 유지하게 해 주는 담보 기능만을 주된 목적으로 한다고 보았습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 임대인이 끝내 돌려주지 않아 임차인이 직접 경매를 신청해 보증금을 받아 내려면, 지급명령·민사조정·보증금반환청구소송 같은 절차로 확정판결 같은 강제집행의 근거를 먼저 얻어야 합니다. 보증금 반환이 늦어질 때 확인할 것과 신청할 수 있는 절차는 아래 글에 있습니다.

계약이 끝났는데 집주인이 보증금 얘기를 꺼내지 않습니다 →