민원 안내

계약갱신청구권(계약갱신요구권) 쓰는 법 — 요구 기간·요구 방법·인상 상한·실거주 거절

몇 주가 색칠된 벽 달력 아래 책상에 계약서와 펜이 놓인 평면 일러스트 — AI로 만든 이미지

주택 계약갱신요구권을 쓰는 법입니다. 끝나는 날로 요구 기간 세기, 기록이 남는 요구 방법, 20분의 1 인상 상한 계산, 실거주 거절과 손해배상을 안내합니다.

최종 수정 2026년 11월 6일

먼저 답: 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다

세입자(임차인)가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구하면, 집주인(임대인)은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3제1항). 이 권리를 계약갱신요구권이라고 하며, 한 번만 쓸 수 있고 갱신된 계약의 기간은 2년으로 봅니다. 갱신된 계약은 전과 같은 조건으로 보지만 보증금과 월세(차임)는 법이 정한 범위에서 늘거나 줄 수 있고, 올려 달라는 청구는 원래 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다.

요구할 수 있는 기간을 날짜로 세어 보기

기준은 지금 임대차기간이 끝나는 날입니다. 묵시적으로 갱신된 계약이라면 계약서에 적힌 날이 아니라 갱신된 2년이 끝나는 날이고, 계약서의 기간이 2년보다 짧다면 아래 질문 "계약서에 기간이 1년으로 적혀 있으면요?"를 봅니다. 그날부터 거꾸로 6개월 전부터 2개월 전까지가 계약갱신을 요구할 수 있는 기간입니다(주택임대차보호법 제6조의3제1항·제6조제1항). 국토교통부와 법무부가 낸 주택임대차보호법 해설(아래 "정부 해설")은 마지막 날을 셀 때 첫날을 빼고 세는 원칙에 따라, 만료일보다 2개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지, 곧 그 전날까지 임대인에게 도착해야 한다고 설명하고, 만료일이 2022년 12월 10일이면 늦어도 2022년 10월 9일에는 도착해 있어야 한다는 예를 듭니다. 같은 방법으로 세면 2027년 9월 30일에 끝나는 계약은 2개월 전에 해당하는 날이 7월 30일이므로 늦어도 7월 29일에는 도착해 있어야 하고, 같은 방법을 시작 쪽에 적용하면 6개월 전에 해당하는 날은 3월 30일입니다. 정부 해설에는 시작하는 날의 예가 없으니 이 두 경계는 피해, 4월 중순부터 7월 중순 사이처럼 몇 주 여유를 두고 요구하는 것이 안전합니다. 6개월 전보다 먼저 도착한 요구는 이 기간 안의 요구가 아니므로, 기간이 시작된 뒤 다시 보내 둡니다.

요구는 뜻이 분명하게, 도착한 기록이 남게

정부 해설은 계약갱신요구권 행사는 그 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다고 하므로, 더 살고 싶다는 말만 하기보다 계약갱신요구권을 쓴다는 뜻이 드러나게 요구합니다. 민법 제111조제1항에 따라 이런 의사표시는 상대방에게 도착한 때 효력이 생기므로, 보낸 날이 아니라 집주인에게 도착한 날이 기간 안에 들어야 합니다. 대법원은 상대방이 정당한 사유 없이 통지를 받기를 거절해도, 상대방이 그 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 때에 효력이 생긴다고 판단했습니다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다19973 판결). 우체국 내용증명은 어떤 내용의 문서를 언제 보냈는지를, 배달증명은 우편물이 배달된 날과 받은 사람을 우체국이 증명합니다. 문자나 메신저로 요구했다면 집주인이 받거나 답한 화면을 보관합니다.

기간 안에 도착하면 거절 사유가 없는 한 갱신됩니다 — 집주인의 승낙이 따로 필요하지 않습니다

대법원은 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 없는 한 갱신 요구가 임대인에게 도달한 때 갱신의 효력이 생긴다고 판단했습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결). 그러니 집주인이 답을 하지 않거나 "생각해 보겠다"고만 하더라도, 갱신되려면 집주인의 승낙이 따로 있어야 하는 것은 아닙니다. 다만 이는 거절 사유가 없을 때의 이야기입니다. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결은 임차인이 갱신을 요구한 뒤라도 임대인은 특별한 사정이 없는 한 요구 기간 안이라면 실제 거주를 이유로 거절할 수 있다고 판단했고, 그 이유에서 법이 정한 다른 사유도 요구 뒤에 생겼다면 기간 안에 거절할 수 있다고 했습니다. 그래서 요구 기간, 곧 끝나기 2개월 전까지의 기간이 끝날 때까지 집주인이 법이 정한 사유를 들어 거절하는지 지켜봅니다.

올려 달라고 할 때의 상한 — 20분의 1 계산

계약갱신요구권으로 갱신되는 계약은 전과 같은 조건으로 보고, 보증금과 월세는 같은 법 제7조의 범위에서 늘거나 줄 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3제3항). 제7조는 올려 달라는 청구(증액청구)가 원래 정한 보증금이나 월세의 20분의 1을 넘지 못하게 하고, 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 그 범위 안에서 조례(지방자치단체가 법령의 범위에서 정하는 법규)로 상한을 달리 정할 수 있게 합니다. 예를 들어 20분의 1은 5%이므로, 보증금이 2억 원이면 1천만 원, 월세가 50만 원이면 2만 5천 원을 넘게 올려 달라고 청구할 수 없습니다. 이 상한은 올릴 수 있는 한도일 뿐이어서, 임대인이 요구한다고 그만큼 다 올려 줘야 하는 것은 아니고 그 범위에서 협의해 정합니다. 또 제7조는 계약을 맺거나 보증금·월세를 올린 뒤 1년 안에는 증액청구를 하지 못하게 합니다.

보증금을 올려 줄 때의 순서 — 순위를 지키려면

여기서 순위는 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받는 차례입니다. 먼저 돈을 주기 전에 등기부를 떼어 집에 저당권 같은 담보가 새로 잡히지 않았는지 확인합니다. 다음으로 늘어난 금액을 기존 계약서에 고쳐 적거나 늘어난 금액의 계약서를 따로 쓰고, 늘어난 부분에 확정일자를 받습니다. 그래야 그날부터 늘어난 금액도 순위를 갖습니다. 처음 계약할 때 받은 확정일자는 그대로 두고, 보증금 전체에 확정일자를 아예 새로 받는 일은 피합니다. 주택도시보증공사는 그렇게 하면 보증금 전체가 뒤 순위로 밀릴 수도 있다고 안내합니다. 갱신된 기간에도 그 집에 계속 살면서 주민등록을 옮기지 않습니다. 대법원은 집을 넘겨받아 사는 것(주택의 인도)과 주민등록, 곧 대항요건은 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘(대항력)을 얻을 때만이 아니라 유지하기 위해서도 계속 있어야 한다고 판단했습니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 확정일자를 받는 곳과 방법은 아래 글에 정리했습니다.

확정일자 받는 법과 전입신고 — 효력이 생기는 날·받는 곳·온라인 신청·잔금일 주의점 →

임대인이 거절할 수 있는 사유 ①~⑤

법은 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우를 아홉 가지로 정합니다(주택임대차보호법 제6조의3제1항 단서). ① 2기의 차임액, 월세라면 두 달 치에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우, ② 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 집을 빌린 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임대인의 동의 없이 집의 전부나 일부를 전대한 경우, 곧 빌린 집을 다시 다른 사람에게 빌려준 경우, ⑤ 집의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우입니다. 정부 해설은 ①의 연체가 두 번 연속일 필요는 없고 앞뒤를 합해 두 달 치에 이르면 된다고 하고, ③은 이사비 같은 보상을 실제로 준 경우로 보며 실제로 주지 않았거나 합의하지 않은 일방적인 보상은 빼고 봅니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유 ⑥~⑨

⑥ 집의 전부나 일부가 멸실되어, 곧 없어져 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 집의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 집을 돌려받을 필요가 있는 경우로서, 계약할 때 공사 시기와 소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 알리고 그에 따르는 경우, 건물이 낡거나 훼손되거나 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우 가운데 하나에 해당할 때, ⑧ 임대인이나 그 직계존속(부모·조부모 등)·직계비속(자녀·손자녀 등)이 그 집에 실제 거주하려는 경우, ⑨ 그 밖에 세입자가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다. 정부 해설은 ⑨의 예로 임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능할 정도로 인테리어 공사를 한 경우를 듭니다.

내 상황 진단하기 →

실거주를 이유로 거절한다면 — 증명은 임대인이

대법원은 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 그 집에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점은 임대인이 증명해야 한다고 판단했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 같은 판결은 집주인이 그렇게 말했다는 것만으로는 곧바로 인정되지 않고, 그 말이 꾸며낸 것이 아니라 진심이라고 통상 수긍할 만한 정황이 인정되면 인정될 수 있다고 했습니다. 그 정황으로 임대인의 주거 상황, 임대인이나 가족의 직장·학교, 그런 뜻을 갖게 된 경위, 갱신 거절 전후의 사정, 실제 거주와 맞지 않는 말이나 행동이 있었는지, 이사 준비를 했는지 등 여러 사정을 종합해 판단할 수 있다고 했습니다.

실거주로 거절당한 뒤 갱신됐을 기간 중의 그 집 임대차계약을 확인하는 방법

실제 거주를 이유로 갱신을 거절당한 세입자였던 사람은 동 주민센터 같은 확정일자부여기관에서, 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 있는(존속하는) 그 집의 임대차계약을 확인할 수 있습니다(주택임대차보호법 시행령 제6조제1항). 볼 수 있는 것은 임대인·임차인의 성명(법인·단체면 그 이름), 보증금·월세, 임대차기간, 확정일자를 받은 날, 빌린 집(임대차목적물)이고, 열람하거나 적은 서면을 받을 수 있습니다. 요청할 때는 정해진 정보제공 요청서에 그 집의 임차인이었음을 증명하는 계약서 등을 붙여 냅니다. 이 정보는 확정일자를 받은 계약을 적는 장부(확정일자부)에서 나오므로, 새 계약에 확정일자가 없으면 나오지 않을 수 있습니다.

실거주로 거절해 놓고 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 빌려줬다면 손해배상

실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이, 갱신되었더라면 세입자가 더 살 수 있었던 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 그 집을 빌려주면 갱신거절로 세입자가 입은 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 거절할 때 두 사람이 손해배상액을 미리 정해 둔 합의가 없으면 다음 셋 가운데 가장 큰 금액 하나입니다(주택임대차보호법 제6조의3제5항·제6항). 첫째, 갱신을 거절할 당시 환산월차임의 3개월분입니다. 둘째, 임대인이 새 세입자에게서 얻은 환산월차임에서 거절 당시 환산월차임을 뺀 금액의 2년분, 곧 24개월 치입니다. 셋째, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절로 세입자가 입은 손해액입니다. 정부 해설은 정당한 사유의 예로 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우처럼 거절할 때 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 듭니다.

환산월차임 계산

환산월차임은 월세에, 보증금을 월 단위 월세로 바꾼 금액을 더한 것입니다. 바꾸는 비율은 연 1할, 곧 연 10퍼센트와, 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 가운데 낮은 비율이고, 첫째 금액은 갱신을 거절한 당시의 월세·보증금과 그때의 기준금리로 셉니다(주택임대차보호법 제6조의3제6항제1호, 같은 법 시행령 제9조). 예를 들어 보증금 없이 월세만 80만 원이던 집이라면 환산월차임은 80만 원이고, 첫째 금액은 그 3개월분인 240만 원입니다.

갱신된 뒤 먼저 나가려면

계약갱신요구권으로 갱신된 계약도 세입자는 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제6조의3제4항이 갱신된 계약의 해지에 묵시적 갱신 뒤 해지 규정인 제6조의2를 준용한다고, 곧 같은 규정을 따르게 한다고 정하기 때문입니다. 갱신을 요구해 갱신의 효력이 생긴 뒤 원래 계약이 끝나기 전에 사정이 바뀌어 해지를 통지한 경우도 같습니다. 대법원은 해지 통지가 갱신된 기간이 시작되기 전에 임대인에게 도착했더라도 통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 판단했습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결). 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하는 경우와, 돌려받지 못한 채 이사해야 할 때 쓰는 임차권등기명령은 아래 글에 정리했습니다.

계약이 끝났는데 집주인이 보증금 얘기를 꺼내지 않습니다 →임차권등기명령 신청 방법 — 신청할 수 있는 때·서류·비용·등기 확인 뒤 이사 →

단계별 절차

지금 임대차기간이 끝나는 날을 확인합니다

묵시적으로 갱신됐다면 계약서의 날짜가 아니라 갱신된 2년이 끝나는 날이 기준입니다. 그날의 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에서 경계에 가까운 날은 피해 요구할 날을 정합니다.

계약갱신요구권을 쓴다고 분명히 밝혀 요구합니다

문자·메신저·내용증명 우편처럼 나중에 보여 줄 수 있는 방법으로 요구하고, 집주인이 받거나 답한 기록을 보관합니다.

거절 이유를 들으면 법이 정한 사유인지 봅니다

거절할 수 있는 사유는 법에 아홉 가지로 정해져 있습니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점을 임대인이 증명해야 한다고 판단했습니다. 실거주를 이유로 거절당했다면 그 통지를 보관해 두고, 나중에 확정일자부여기관에서 갱신됐을 기간 중의 그 집 임대차계약을 확인할 수 있습니다. 갱신을 두고 다툼이 풀리지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

올려 달라는 금액을 계산해 봅니다

보증금과 월세를 올려 달라는 청구는 원래 금액의 20분의 1을 넘지 못하므로, 그 금액을 계산해 요구받은 금액과 비교합니다.

보증금을 올렸다면 늘어난 부분에 확정일자를 받습니다

돈을 주기 전에 등기부를 확인하고, 늘어난 금액을 계약서에 적어 늘어난 부분에 확정일자를 받습니다. 처음 받은 확정일자는 그대로 두고, 주민등록도 옮기지 않습니다.

먼저 나가려면 해지를 통지합니다

갱신된 뒤에도 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.